기사제목 소상공인의 임대차 피해, "제소 전 화해조서" 바로 알고 대처해야
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소상공인의 임대차 피해, "제소 전 화해조서" 바로 알고 대처해야

기사입력 2021.03.24 12:53
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코로나19로 어려움을 당하는 소상공인이 많다. 경제활동을 해야 소득이 발생해 경영을 하고 이윤을 창출하는데 방역지침에 따라 제한이 많기 때문이다. 정부에서도 이러한 사실을 고려해 몇 차례 지원대책을 마련한 바 있다.

 

코로나19 초기, 정부는 임대인이 자발적으로 임대료를 깎아주는 운동을 권장했다. 또 코로나19 방역을 위한 제한이나 금지 업종을 대상으로 일정 금액을 지원하기도 했다. 더 나아가 법제화를 통해 영업활동이 제한받는 업체를 지원할 계획이다.

 

만시지탄이고 다행스러운 일이다. 코로나19 상황에서 피해를 입게 된 사례들이 나타났기에 제도적으로 문제를 파악해 대처해야 한다. 늦은 감이 있지만 이미 피해를 입은 업체에 대해서도 관심과 지원이 필요하다.

 

정상적인 경제활동이 이루어졌다면 문제되지 않았을 것이다. 그렇지만 코로나19의 특수 상황으로 경영이 악화되어 위기에 놓였다. 가장 큰 문제는 임대료가 밀리고 이를 빌미로 일방적으로 계약종료를 당하는 경우다.

 

임대료를 내지 못하면 임대인은 납부를 독촉한다. 납부하고 싶지만 경제사정이 어려워 계속 밀리면 임대인은 재산권 행사를 이유로 계약해지를 요구하고 명도소송등의 법적으로 대처해 강제퇴거 당할 수 있다.

 

임대인들은 임대차 계약을 하면서 제소 전 화해조서를 요구하기도 한다. 신청 이유를 적시한 관련 서류를 제출하면 법원은 적법 여부를 살핀 후 조서를 발급한다. 이 조서는 강제집행 할 수 있는 확정판결과 동일한 효력을 갖는다.

 

문제는 임차인이 이 조서의 위험성을 모른다는 것이다. 임대인이 이를 악용할 경우 임차인은 방어권을 행사하기가 어렵다는 것이다. 시설을 위한 인테리어비용이나 권리금은 고사하고 이전할 장소를 찾지 못한 상태에서 내 쫓길 수 있다.

 

실제로 이러한 피해가 나타나고 있다. 건물5층을 통으로 임대해 오랫동안 사용해오던 서울 Y구 소재 요양병원의 경우이다. 임대인은 계약 종료일을 채 1개월도 남지 않은 상황에서 임대료가 3개월 미납된 것을 사유로 제소 전 화해를 이용해 법원에 강제집행을 신청했다.

 

이 건물은 원래 낡았지만 임차인이 요양병원으로 사용하기 위해 스프링쿨러를 설치하는 등 많은 비용을 들여 시설을 개 보수하였다. 대학병원에서 열결된 환자들을 수용하기 때문에 경영도 정상적이었다. 코로나19로 임대료가 잠시 밀리자 한 달 안에 퇴거하라는 통보를 받은 것이다.

 

현재 병원에는 120여 명의 환자가 입원중이다. 그 중 20여명은 보호자가 없어 아예 주소가 병원으로 되어 있다. 계약서에 따르면 임차인은 나갈 때까지 월 임대료의 2배를 지불해야 한다. 건물주 측은 임차인이 협조하지 않으면 법원 집행관이 환자들을 옮긴 뒤 강제집행 할 것이라고 말했다 한다.

 

이와 유사한 사례가 또 있다. 서울 K구의 한 동물병원의 이야기다. 불황으로 임대료가 밀려 지난달 14일 강제집행을 당했다고 한다. 앞의 사례와 같이 지난 해 4월에 맺은 제소 전 화해조서가 원인이었다.

 

관련 내용이 무엇인지 잘 모르는 상황에서 건물주가 요구하는 대로 동의한 것이다. 이 후 임대인이 양측의 변호인을 구해 제소 전 화해를 성립시켰다 한다. 임차인 측 변호인은 이러한 사실을 임차인에게 알리지도 않았다고 한다.

 

동물병원측은 화해를 성립시킨 법률대리인 선임과정이 잘못됐다고 판단해 법원에 강제집행 정지를 신청했다. 법원이 정지를 명령했지만 동물병원은 이미 강제집행을 당했다. 현재 동물병원은 준 재심을 청구한 상태다. 병원측이 이기면 강제집행 과정에서 입은 피해를 배상받을 수 있다.

 

법무법인 '오른'의 박주선 변호사는 제소 전 화해조서에 대해 내용에 따라서는 임차인이 보증금을 돌려받는데 유리한 면도 있지만 통상 임대인이 임차인을 손쉽게 내보내기 위해 이용된다.”제소 전 화해 성립과정에 문제가 있으면 준 재심을 통해 이를 무력화시킨 후 소송으로 다뤄야 한다.”고 설명했다.

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